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Concubins et achat immobilier : quotes-parts, financement, indivision, risques juridiques et rôle du notaire. Les points clés pour sécuriser votre projet.

Concubins et achat immobilier : quotes-parts, financement, indivision, risques juridiques et rôle du notaire. Les points clés pour sécuriser votre projet.

Publié le : 05/05/2026 05 mai mai 05 2026
Articles de l'Étude

Derrière l’étape enthousiasmante d’un projet immobilier se cachent des enjeux juridiques complexes, en particulier pour les concubins. Contrairement aux couples pacsés ou mariés, aucun cadre légal ne structure précisément leurs relations patrimoniales. Chaque décision prise au moment de l’acquisition revêt une importance particulière.

 

L'importance du choix des quotes-parts d’acquisition


Les concubins sont soumis au régime de l’indivision des articles 815 et suivants du Code civil. L’acte d’acquisition constitue la pierre angulaire de leurs droits respectifs en ce qui concerne la fixation des quotes-parts d’acquisition.

Les acquéreurs peuvent aligner les quotes-parts sur la contribution financière de chacun. Dans cette logique, chaque concubin est propriétaire à hauteur de son investissement réel : apport personnel, frais d’acquisition et part de financement assumée via un prêt.

A l’inverse, les concubins peuvent choisir de fixer librement les quotes-parts, souvent à concurrence de moitié chacun, indépendamment du financement. Si cette réponse peut répondre à une volonté d’équilibre dans le couple, elle n’est pas sans conséquences juridiques et nécessite une vigilance accrue.
 

Les conséquences liées au choix des quotes-parts d’acquisition


La fixation des quotes-parts est primordiale car elle influence la répartition des charges, les revenus éventuels (loyers), mais aussi le partage du prix en cas de vente ou de séparation.

Si les quotes-parts sont calquées sur le financement, les apports personnels sont déjà intégrés dans les quotités d’acquisition. Ainsi, aucune créance ne pourra exister entre les concubins à cet égard. Toutefois, si l’un des indivisaires assume finalement une part plus importante dans le cadre du remboursement du prêt, une créance contre l’indivision pourra être envisagée.

Si les quotes-parts sont décorrélées du financement et si un concubin finance une part significative du bien en ne détenant qu’une quote-part réduite, l’excédent peut être analysé comme une donation indirecte. Il est donc essentiel d’encadrer cette situation en prévoyant une clause relative aux créances entre concubins (apport personnel) ou contre l’indivision (remboursement du prêt).
 

Les points de vigilance à connaître et le rôle du notaire


Dans le cadre d’une acquisition par des concubins en indivision, un entretien préalable avec son notaire peut être utile pour prévoir les quotités d’acquisition et les clauses à insérer pour sécuriser la transaction.

Lorsqu’un prêt conjoint est contracté par des concubins, avec une clause de solidarité, chacun peut être poursuivi pour la totalité de la dette par la banque. Cette solidarité ne reflète souvent pas la répartition convenue, d’où l’importance de formaliser les engagements de chacun.

Par ailleurs, il est important de conserver les justificatifs financiers (apports, remboursements, dépenses...). En cas de litige ou de séparation, ces éléments permettront de caractériser et de calculer d’éventuelles créances.

Il convient également de garder à l’esprit les règles de prescription : les actions relatives aux créances entre concubins doivent être exercées dans un délai de cinq ans.

Pour conclure, si l’achat immobilier en concubinage est une opération fréquente, elle impose en contrepartie une vigilance accrue. Une réflexion approfondie en amont et un encadrement juridique précis constituent les meilleurs outils pour sécuriser l’investissement.

À noter : en matière successorale, les concubins sont considérés comme des tiers et sont taxés à hauteur de 60 % sur les droits de succession. En l’absence de dispositions particulières, le survivant peut se retrouver en indivision avec les héritiers légaux de son concubin, d’où l’intérêt d’anticiper ces enjeux avec un notaire (PACS accompagné d’un testament ou mariage par exemple).
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