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La prescription acquisitive en copropriété

La prescription acquisitive en copropriété

Publié le : 31/01/2025 31 janvier janv. 01 2025
Articles de l'Étude

La prescription acquisitive, également appelée « usucapion », est un mécanisme juridique permettant à une personne d’acquérir la propriété d’un bien par l’effet d’une possession continue et ininterrompue pendant une durée déterminée.

En copropriété, ce dispositif peut s’appliquer aux parties communes de l’immeuble, comme un escalier, un jardin ou encore une terrasse, lorsqu’un copropriétaire les occupe de manière prolongée et dans le respect des conditions prévues par la loi.

 

Quelles sont les conditions de la prescription acquisitive ?



Régie par les articles 2258 et suivants du Code civil, l'usucapion est un mécanisme qui concerne à la fois les biens meubles et immeubles. Si la prescription acquisitive peut intéresser la propriété d’un lot, elle porte le plus souvent sur les parties communes d’un immeuble.

L’article 2261 du Code civil précise les modalités de l’usucapion. Pour qu’elle soit reconnue, le bien doit faire l’objet d’une possession :
 
  • Paisible : le copropriétaire doit exercer ses droits sur les parties communes sans qu’une opposition ou une contestation soit effectuée par les autres copropriétaires ;  
  • Continue : l’occupation doit être permanente et sans interruption ;
  • Publique : la possession doit être visible et connue des autres copropriétaires ;
  • Non-équivoque : le copropriétaire doit revendiquer clairement ses droits sur les parties communes, afin de ne pas laisser de doute sur son intention d’en acquérir la copropriété.

Dans ce contexte, la Cour de cassation reconnaît le droit, pour les copropriétaires, de revendiquer par le jeu de l’usucapion la propriété d’une partie commune, sous réserve de respecter les conditions susmentionnées.

Il est également possible de revendiquer la prescription abrégée, si le copropriétaire possède un « juste titre », autrement dit un acte juridique qui, s’il émanait du véritable propriétaire du bien, lui aurait transféré la propriété.

Dès lors, le délai de prescription est de 30 ans, mais il peut être réduit à 10 ans lorsque le possesseur est de bonne foi, conformément à l’article 2272 du Code civil.

 

Quelles sont les limites de la prescription acquisitive ?



Si la prescription acquisitive permet d’acquérir la propriété d’un bien par la possession, elle comporte plusieurs limites :
 
  • Certains biens tels que les biens publics (jardins et parcs publics, routes, etc.) sont exclus de ce dispositif ;
  • En cas d’interruption de la possession, le délai prescrit pourrait être effacé, rendant par conséquent la prescription irréalisable. La suspension de la possession peut également affecter le délai.

Ainsi, l’usucapion des parties communes en copropriété est un sujet complexe qui requiert une compréhension approfondie des conditions, des limites et des exceptions prévues par la loi.

 
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